2007年城市房地产调控政策预测

作者 王杰 甘肃太平洋律师事务所律师

2006年的房地产市场，经历了最为严厉的宏观经济政策调控。但在最为严厉的宏观经济调控政策的调整下，房地产市场坚挺依然，房价一路飘红。

2006年，在“国六条”之后，尽管国家从财政政策和货币政策以及土地政策等几个方面进行了严格的调控，并在执行政策方面采取了经济集权的模式，但是，由于银根和地根的双重紧缩以及九部委新政在规划方面的刚性要求，国家在房地产市场所进行的宏观调控在更多层面上表现为调控供给，而非调控需求，市场房地产市场总供给预期被缩小了，而总需求却被相应地变相放大了。在房地产市场宏观调控政策实施的“时滞”过程中，由于控制土地供给政策的力度大于抑制需求金融税收政策的力度，控制供给的政策绩效完全抵消了抑制投资投机需求政策的绩效，市场需求被无限放大，在2006年末期，紧随着房地产新政的实施而来的不是房价应声而落，而是房价的进一步反弹。房价的反弹，又为流动性过剩推动市场投机起到了推波助澜的效用，因此，在2007年上半年，房价的增长将仍将不可避免。

2007年，房地产市场面临艰难的抉择，无论对国家，还是房地产开发企业：对于国家而言，一方面，为了进一步改善市场供应结构，国家需要大力增强中低端商品住房、经济适用房以及廉租房的供应总量，另一方面，为了避免高房价下过高空置率引发市场危机，却不得不继续增强对市场供给的调控；对于开发商而言，房价的增长无疑会增加盈利的空间，但过高抬升房价将面临更为严峻的宏观经济调控政策，资金与成本压力将更加难以承受，企业营运难以为继，情况严重的将会濒临破产。

2007年，国家房地产调控政策主导调控方向将发生重要转变：调控政策的重点将由调整供给转向调控需求。为了避免宏观房地产调控政策不协调所产生的内部抵消效应，国家继续增量加强调整供给结构的同时，将在更大程度上加强调控需求的调控力度和节奏，在非自住性住房需求方面加强货币政策与财政政策的供应力度，对于房地产投资与投机需求进行进一步的深度调控，通过压制不断膨胀的投资投机需求反向调节市场供给总量，以促动房地产市场供求关系趋向平衡，消除房地产市场价格泡沫，引导房价理性回归；

一、国家应进一步加快政治体制改革，增大反腐败力度，疏通中央政府政策贯彻路径，增强政策执行力度，强化“国六条”与后续调控政策的落地效应。

二、在2006年紧缩“地根”的基础上、加强土地供应宏观管理，加快国家土地供给政策规范化，以法治方式规范地方政府土地经营行为，消除地方政府土地违法行为，减少城市房地产开发的非法寻租行为，降低隐性开发项目费用，通过规范政府行为规范市场秩序，为房地产市场理性回归创造良好的经济环境。

三、改善宏观现有宏观调控模式，加强货币政策与财政政策调控的力度和节奏。2007年国家应改变年度宏观调控政策中期密度出台，年末观察绩效，在次年“两会”后再出台补充政策的调控模式，应根据经济运行“情势变迁”的原则，及时根据市场变化出台补充调控政策，缩短宏观经济调控政策的“时滞”时间，增强宏观调控的当期效应。

四、加强房地产市场结构调控政策，进一步完善住房保障制度。在继续加大中低端商品住房、经济适用房以及廉租房的供应总量的同时，建立经济适用房与廉租房的销售与管理动态监察检查机制，防止国家住房保障制度产生虚化效应，避免民众对住房保障制度的深化改革产生不满情绪。

五、在非自住性住房（包括中低价位中小户型商品住房，这类房屋虽然总价款较低，但单位价格并不低于市场，对市场价格理性化的影响力具有主导性）需求方面，继续增加消极货币政策与财政政策的供应，降低需求总量，对于房地产投资与投机需求进行深度调控，严控投资与投机信贷资金（自住性房屋置换除外）供给，减少市场投资与投机数量，疏导流动性过剩在房地产领域的流量，稳定市场价格，引导房价理性回归，进而达到抑制房地产投资的调控效用，有效控制房地产投资过快增长。

六、对于高档住房（从住房建筑面积与销售价格两方面根据地区经济差异由中央政府授权地方政府制定认定标准）与别墅，在完善财税制度改革的基础上，国家将通过区别使用消费税、不动产税<物业税>、遗产税等税收政策予以调控。通过税收调控，达到以下调控效用：

1、遏制房地产市场非理性投资；

2、改善国民收入再分配，增强全民福利，促进社会和谐。

2007年，不仅是国内经济整体转折的一年，而且，经过国家新一轮的宏观调控，也将是房地产市场理性转折的一年。